以“梯控”催交物业费，真的合法吗

日前，有网友在人民网"指导布告栏"上向辽宁省抚顺市新抚区委书记留言称："由于不按时缴纳物业费，物业将设置电梯门禁卡，限制业主回家。" 对此，新抚区委就欠费用户的电梯卡升级管理问题表示，物业公司没有违反物业管理条例和物业公司行业内的普遍规则。 据《澎湃新闻》5月10日消息。

据了解，由于业主没有支付物业费，小区电梯出现了很多"跨步控制"控制业主出行的现象，不少业主投诉。 一家房地产公司表示，采取这样的做法也是不得已的，"一个业主一直拖欠物业费，影响了房地产公司的正常运营"。 业主说，不支付物业费是因为物业管理服务不够。

物业管理服务不完善--业主拒绝支付物业费用--物业公司安装梯子、停水停电--物业服务质量下降……现实生活中，物业公司与业主之间往往出现物业费用缴纳问题恶性循环，出现僵局。

严格来说，拒绝支付物业费是违约的，但房地产公司的催促也必须依法进行。 根据民法典第944条和物业管理条例第64条等规定，业主违约逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付。 合理期满不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁，但不得以停止供电、供水、供热、供气等方式催缴物业费。

"物业服务人员不得以停止供电、供水、供热、供气等方式催缴物业费"是法律禁止的规定，任何人不得违反。 但是，在实践中，很多单位和个人都有误解。 例如，有人认为如果物业服务合同约定，可以通过停水、供电等方式催缴物业费，也有人认为这种方式是物业行业内的普遍规则，不违法。 但供水、供电、供气是业主与水、电、气第三方公司之间发生的法律关系，物业服务人员无权阻碍该法律行为的履行，即使作出与合同有关的约定，也应当违反公序良俗，认定为无效条款。

不付物业费就上不了电梯，其实是停水、停电、停气的翻版。 从物权角度看，业主对房屋依法享有占有、使用、收益、处分权，该权利是排他的，任何人不得限制房屋及其附属设施的占有和使用。 电梯作为住宅的一部分，小区所有人都有使用权。 房地产公司擅自用"梯子控制"强迫业主支付物业费，将破坏业主的基本生活条件，涉嫌侵权。 因此，给业主造成经济或者人身损失的，房地产公司应当承担相应的法律责任。

民法典规定如此明确，实践中以"梯子控制"等方式催缴物业费的现象依然频繁出现，更有不少人支持这一做法，表明有关部门和房地产公司对相关法律规定存在较大认识错误。 对此，有关部门要以此为契机，对与群众日常生活密切相关的领域，加大普法宣传力度，增强业主和物业服务人员依法维权意识，推动民法典更好落地落实。 同时，行政监管部门和物业公司也要充分发挥智慧，完善措施，设立合理的责任机制，让不支付物业费的业主付出相应的代价，这样才能营造更加和谐优美的社区环境。