聚焦房价上涨过快　热点城市普通住宅项目

据新华社　中国证券投资基金业协会13日发布"备案管理规范第4号"文，对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行规范。

文件重点聚焦在投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品，明确协会暂不予备案此类产品。涉及的房价上涨过快的热点城市包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个热门城市。投资项目目前多为普通住宅地产，而政策鼓励的保障性住宅地产项目占比偏低。

随着宏观调控的深入，房企直接向银行融资贷款艰难，因而转向信托、私募、基金子公司等嵌套资管计划的通道方式进行融资。这些资金来源仍是银行为主，且集中在热点城市的普通住宅项目。

近年来"名股实债"的模式成风，信托、基金子公司等发行了大量信托产品、私募资管产品。"去年大量的银行理财资金就是通过这种模式进入房产市场"，沪上一家基金子公司人员介绍，这种产品随着房地产市场波动甚至降温，一些产品爆发了兑付危机，投资者蒙受巨大损失。

业内人士认为，新政策直指土地市场资金过剩所堆积的地价泡沫。2016年以来，高总价、高单价、高溢价率的"三高"地块频现，地价高于周边房价现象普遍。中原地产数据显示，全国50大城市楼板价均价涨幅高达43%。苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1200亿元，溢价率、楼板价、土地成交总额均刷新历史新高。

易居智库研究总监严跃进表示，新政策有助于开发商买地"去杠杆"，也有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。

记者调查发现，几乎大的开发商资金链均有来自券商、信托、保险、私募的资金。由于各类高杠杆的做法比较多，很多房企变得"财大气粗"、在拿地的过程中底气十足，逐渐在一线城市及热点二线城市形成"资产泡沫"。