一大波新政密集袭来 租房市场先天不足怎么补

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据《法制日报》　7月，一大波租房新政密集袭来，4日，上海打响租赁卖地第一枪：要拿地，只准租，不准卖。20日，住建部等九部委联合发布通知，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场……一系列租房政策的出台，住房租赁市场或将迎来新一轮发展期。然而在城市房地产管理法、合同法中，在房屋租赁立法上相对不足。清华大学法学院程啸说，应加快补齐房屋租赁领域立法短板，完善房屋租赁制度顶层设计，通过法治手段遏制各种租房乱象。

租房乱：每个租房者都有部心酸史

记者加入一个"北京租房维权群"，群里有100多人，都是租房遇到问题的人。

"房东要求特别多，经常来'视察'，屋里任何家具电器损坏都要赔钱，价格高得离谱。""住到一半，中介就强行涨房租，不然就领新租户来看房。"

租房维权群里，大家争相讲述自己遭遇的租房奇葩事，但当提到如何维权时，却都表示"没辙"。

据住建部相关统计和调查，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。其中以新就业的大学毕业生和外来务工人员为主要群体。

"每年6月到8月是房屋租赁的高峰期，正值大学生毕业、中小学生择校的时间段。"中国社会科学院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华说，租房市场的各种乱象，正是伴随着租房市场的火爆应运而生的。

而对于这些租房乱象，中央财经大学法学院院长尹飞一针见血地指出，这正是由于我国当前房屋租赁制度还不完善，缺乏相关立法的规制，无法有效保障房屋租赁当事人的合法权益。

立法缺：由以售为主向租售并举转变

我国目前的房屋租赁市场仍存在很多不规范之处，房源少、房租贵、黑中介横行、租房纠纷难解决、群租房乱象频发等成为制约房屋租赁市场健康发展的瓶颈，这些问题都需要从立法上加以解决。

尹飞建议，应当在国家层面尽快出台相关立法，对房屋租赁市场加以约束。应对保障房屋租赁双方的权益、改善居住环境、寻求快速解决房屋租赁纠纷机制、明确中介公司应承担的责任、拓展租赁房源等问题，在立法中予以明确规定。

据悉，今年5月，住建部发布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。

权利少：先优化租赁登记备案制度

"租房者和购房者一样，就近入学条件、就医、公积金等方面享受同等权利。"7月17日，广州市发布通知宣布，实施"租购同权"计划。

在邹琳华看来，这一规定是保障租户权利的一种体现。"目前，租户与自有住房者之间享有的权利不同，比如子女择校是跟户口挂钩的，户口又是跟房产挂钩的，不少人就是因为要解决孩子的择校问题而选择买房。若该政策落实，这部分人就可以选择租赁，减少买房焦虑。"

其实，国务院办公厅去年发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》早有规定：非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教

育、医疗等国家规定的基本公共服务。

"房屋租赁备案制度的落实和合同的规范，是关乎租购同权能否顺利实施的前提。"程啸注意到，现在租赁房源登记备案率很低，造成租房市场混乱。

信用低：建房屋租赁信用信息系统

"网上看着让人心动的房源，多数都不存在，只是黑中介吸引租户的手段罢了。"租房人刘伟告诉记者，据他所知，造假的黑中介里很多人曾被中介公司开除，但转眼间他们又出现在其他中介公司。对此，尹飞建议，希望在立法中明确规定，建立一套有效的房屋租赁信用信息系统，将那些不良从业人员的行为都记录下来，承租人可随时查到其诚信记录，对不良中介应给予相应的处罚，对造成严重后果的、社会影响恶劣的，应当终身禁入中介行业。

房源少：鼓励公民"共享"闲置房屋

"好的房源太少了，稍微像样一点的房子租金都很贵，真应了物以稀为贵那句话，而且稍一犹豫就被别人租了。"不少租户反映，一房难求的状况十分普遍。

目前，包括北京在内的很多城市，已开始在土地出让过程中明确要求，需自持一部分房屋作为出租房。

同时，对于社会大量闲置的房源，程啸认为，我国在制定房屋租赁立法时也应当对此有所规划。

"许多个人房屋闲置，而想要租房的人却承租无门，造成了供求不畅。如果将这部分闲置房拿出来出租，将解决一部分租户的烦恼。"程啸建议，应当鼓励这部分人将房源拿出来共享。

环境差：制定刚性标准取缔群租乱象

"房间大概80平方米，挤满20多个床位，月租上铺400元，下铺450元。"这是网上曝光的群租房乱象的一个缩影。

据记者了解，群租客以企业员工和年轻人为主，流动性大，行动不规律，人员嘈杂，打扰周边居民的正常休息;群租房空间狭小，物品堆放多，生活用火、用电不规范，存在消防安全隐患;不注意维护环境卫生，导致小区环境恶化。

"多数群租人员是收入偏低或刚来大城市工作的人，目的是为了省房租。要对症下药，就要解决租金贵的问题。"邹琳华指出。

对此，程啸建议，应当多增加廉租房、公共租赁住房，缓解多人分租的压力。同时，制定相应的优惠政策，对租户的租金进行合理定价，减小低收入人群的压力。

记者注意到，《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》明确规定，出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。